Particuliers et professionnels qui font construire
Assurance dommages-ouvrage : obligatoire avant d’ouvrir le chantier
Vous faites construire une maison, une extension ou un bâtiment professionnel ? La loi vous impose une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. En cas de désordre grave après les travaux, elle finance les réparations rapidement, sans attendre qu’on désigne un responsable.
L’essentiel
- Elle est obligatoire pour toute personne qui fait réaliser des travaux de construction en tant que propriétaire, vendeur ou mandataire du propriétaire.
- Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier, et les démarches prennent du temps : anticipez.
- Elle préfinance les réparations des dommages de nature décennale, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs.
- Elle dure dix ans après la réception et suit le bien en cas de vente.
Qui doit la souscrire ?
| Vous êtes | Dommages-ouvrage | À savoir |
|---|---|---|
| Particulier qui fait construire sa maison ou une extension | Obligatoire | Pas de sanction pénale si vous construisez pour vous ou votre famille, mais l’obligation demeure |
| Particulier qui fait construire avec un constructeur de maisons individuelles | Obligatoire | Souvent proposée par le constructeur : vérifiez qu’elle est bien souscrite pour votre compte |
| Entreprise ou SCI qui fait construire ses locaux | Obligatoire, sauf pour les très grandes entreprises hors habitation | Sanctions pénales en cas de défaut |
| Promoteur, vendeur d’un bâtiment qu’il a fait construire | Obligatoire | S’y ajoute une assurance de responsabilité de constructeur non réalisateur |
| Travaux qui ne créent pas d’ouvrage : peinture, petit entretien | Non concernés | — |
Ce qu’elle couvre, et quand
- Avant la réception : seulement si le contrat avec l’entreprise est résilié pour inexécution, après une mise en demeure restée sans effet.
- Pendant l’année qui suit la réception : après une mise en demeure de l’entreprise restée sans effet.
- Pendant dix ans après la réception : les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
- Ne sont pas couverts : les défauts visibles à la réception et non réservés, les désordres esthétiques ou mineurs, les dommages pendant le chantier, vos meubles, sauf garanties complémentaires.
Les délais de l’assureur
Après une déclaration complète, l’assureur dommages-ouvrage dispose de 60 jours pour vous dire s’il prend le sinistre en charge, et de 90 jours pour vous proposer une indemnité. S’il ne respecte pas ces délais, ou propose une indemnité manifestement insuffisante, vous pouvez, après l’en avoir informé, engager les réparations : l’indemnité est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux légal. Pour un sinistre de moins de 1 800 €, l’assureur peut vous indemniser sans expertise.
Dommages-ouvrage et décennale : deux assurances complémentaires
La décennale de chaque entreprise couvre sa responsabilité : elle ne paie qu’une fois cette responsabilité établie, parfois après une longue expertise. La dommages-ouvrage vous indemnise d’abord, puis se retourne contre les entreprises responsables. Avant de signer, demandez à chaque entreprise son attestation décennale et vérifiez qu’elle couvre les travaux confiés. → Attestation décennale
Si vous ne la souscrivez pas
- Vous attendrez qu’une expertise, voire un juge, désigne le responsable avant d’être indemnisé.
- En cas de vente dans les dix ans, l’acte doit indiquer si une dommages-ouvrage a été souscrite. Son absence peut peser sur la négociation, et vous restez responsable comme constructeur envers l’acheteur.
- Hors construction pour vous-même ou votre famille, le défaut d’assurance est puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende, ou de l’une de ces deux peines.
Les pièces à préparer
- Le permis de construire ou la déclaration préalable, et les plans.
- Le descriptif et le coût prévisionnel des travaux.
- La liste des entreprises et de leurs lots, avec leurs attestations décennales.
- Le contrat de maîtrise d’œuvre ou de construction, s’il y en a un.
- L’étude de sol, si le terrain est exposé aux argiles ou si elle a été faite.
- La date prévue d’ouverture du chantier.
Ce qui fait varier le prix
Le prix dépend d’abord du coût de la construction et de la nature des travaux (neuf, extension, rénovation lourde). Comptent ensuite la présence d’un maître d’œuvre ou d’un contrôleur technique, les assurances des entreprises et la nature du sol. Il n’y a pas de tarif standard : seule une étude donne un montant fiable.
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Questions fréquentes
Faut-il une dommages-ouvrage pour une extension ?
Oui, dès qu’il s’agit de travaux de construction : extension, surélévation, rénovation lourde qui touche la structure.
Peut-on la souscrire après le début des travaux ?
L’obligation porte sur l’ouverture du chantier. Après, la souscription devient difficile : contactez-nous le plus tôt possible.
Mon constructeur dit que sa décennale suffit : est-ce vrai ?
Non. Sa décennale couvre sa responsabilité ; la dommages-ouvrage vous indemnise sans attendre qu’elle soit établie. Les deux sont obligatoires.
Qui paie la dommages-ouvrage ?
Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous. Prévoyez-la dans le budget de construction.
Je suis artisan : un client me demande si une dommages-ouvrage est utile.
Elle est obligatoire pour lui dès qu’il fait construire, et elle vous concerne aussi : en cas de sinistre, son assureur se retournera contre votre décennale. → Assurance décennale
Faites étudier votre dommages-ouvrage
Un appel de 15 minutes suffit pour faire le point sur votre projet et les pièces à réunir, avant l’ouverture du chantier.
Une demande d’étude ne vaut ni souscription ni attestation. Toute proposition dépend de l’acceptation de l’assureur.
Références : Code des assurances, articles L242-1, L243-2, L243-3 et A243-1 (annexe II) · Code civil, articles 1792 et 1792-1.